全球投資置業(yè)盛行，爲回報，更爲降低風險優(yōu)化資産配置。而不同國家投資不動産稅務(wù)細則千差萬別，著實讓投資者千頭萬緒。世貿(mào)通專家介紹，美國不動産稅爲每年繳交一次，課徵的對象爲不動産所有人；因此無論是否爲美國籍、當?shù)鼐用?即綠卡)或是外國籍之顧客，擁有當?shù)夭粍赢b即需要繳交不動産稅。依據(jù)各城市之不同，繳交的稅務(wù)內(nèi)容也有差異；一般來說，每年所需繳交的稅額約爲買價之1%-1.5%。

下述爲美國不動産稅務(wù)簡介，僅提供您參考。實際個人不動産稅務(wù)問題，請洽詢合格之律師或會計師尋求專業(yè)服務(wù)。
 

I.不動産稅的種類
 

A.不動産稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)

當您在美國加州進行不動産物件交易時，郡政府將派員依照該不動産的現(xiàn)況與交易價格重新評估該不動産物件之價值，而該不動産物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約占買價的1%，再加上當?shù)鼐用裢镀蓖ㄟ^的社區(qū)債券。在加州地區(qū)最常見的債券爲「M?ello-Roos」債券，這個債券須經(jīng)2/3當?shù)鼐用裢镀蓖ㄟ^方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做爲地方建設(shè)與服務(wù)的資金，包含學校、道路、社區(qū)圖書館的建設(shè)與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務(wù)。
 

B.補徵土地稅（Supplemental Tax）

補徵不動産稅（SupplementalTax）爲美國土地稅課徵的一部份，與大陸所認識的土地增值稅不同。加州稅法規(guī)定，當不動産交易成立並完成過戶手續(xù)或是當新建物建設(shè)完成後，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)利對該不動産再次重新評估價值。由于重估的價值大多較原先價格高，因此稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在該會計年度（即交易日或建物完成年度），補徵重新估價後的不動産價差額；反之，在極少的狀況下，若重新評估之不動産價格較原估價之價格低時，則稅務(wù)機關(guān)將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動産所有人在土地買賣完成後，會收到1至2次的補徵地價稅通知單（如附件），相關(guān)金額計算方式如下:
 

補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異x 時間（交易日到會計年度底總天數(shù)占全年度天數(shù)的比例）
 

C.外資不動産投資稅 (Foreign Investor Withholding Tax)

《外資不動産法》是美國聯(lián)邦稅法，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業(yè)逃稅的情形。根據(jù)該法令，任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動産，就必須從總購買價格中預(yù)先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內(nèi)把這筆稅額繳交給美國聯(lián)邦稅務(wù)部。當繳交這筆稅額時，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動産的外籍賣主扣繳預(yù)提稅的退稅表格。沒有預(yù)先扣繳這筆稅額的外國籍買方，最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動産交易時，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格，並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯(lián)邦稅務(wù)部。
 

II. 1031延稅交換（§1031 Exchange）
 

A.何謂延稅交換

所謂的1031交換，或者叫做「同類不動産交換Like-Kind Exchange」，在美國是一種鼓勵投資者把原本不動産投資額在其增值後(自助自用地産除外)繼續(xù)「回流」至不動産市場以換取緩繳增值稅權(quán)利的一種刺激不動産市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地産買賣增值稅(若有賺到錢)的優(yōu)勢，持續(xù)在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續(xù)轉(zhuǎn)換投資時一並繳交。
 

在交換不動産時，爲避免增值稅，交換者應(yīng)該

1.購買不動産淨售價應(yīng)大于或等于售出不動産價格

2.售出不動産的淨值應(yīng)全部投入購入不動産

3.新購入不動産的抵押貸款應(yīng)大于或等于售出不動産
 

B.延稅交換的好處

1.延緩繳納增值稅

2.將資産重新定位

3.更換投資地産種類

4.增加地産投資杠桿作用（以小搏大）

5.增加折舊抵稅額

6.爲退休及資産做規(guī)劃

7.達到合並地産或多元化投資目的