近年來，去歐洲買房子順便獲得綠卡，已經(jīng)成爲(wèi)許多有錢人的投資移民新選擇。據(jù)資料顯示，在葡萄牙推出購(gòu)房移民政策一年半內(nèi)，去往葡國(guó)移民的中國(guó)人已經(jīng)達(dá)到500多個(gè)。

在中國(guó)人的概念中，在歐洲買房的最大優(yōu)勢(shì)就是可以獲得移民權(quán)，但對(duì)于該國(guó)的相關(guān)房地産法律政策卻不甚了解。其實(shí)，除了獲得綠卡，歐洲國(guó)家對(duì)于私人財(cái)産的保護(hù)、對(duì)私人領(lǐng)地的尊重，也是購(gòu)置歐洲房産的優(yōu)勢(shì)。

在葡萄牙的法律中，涉及房地産內(nèi)容的主要要四條，包括對(duì)財(cái)産和私人領(lǐng)地的保護(hù)、對(duì)于住宅公共部分的解釋、以及對(duì)于住宅可進(jìn)行的操作。

一、私有財(cái)産受法律保護(hù)被征用需補(bǔ)償

1.在西方國(guó)家，對(duì)于個(gè)人財(cái)産的尊重意識(shí)一向相當(dāng)強(qiáng)烈。而對(duì)于購(gòu)房者而言，買下的房産絕對(duì)屬于個(gè)人，並且可以永久擁有該房産以及土地産權(quán)。如果政府希望征用，則需要付出較高的補(bǔ)償。葡萄牙憲法第三章第一節(jié)第62條 私有財(cái)産權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)憲法的規(guī)定，保障每個(gè)人的私有財(cái)産權(quán)利，以及在其生前或死後轉(zhuǎn)讓私有財(cái)産的權(quán)利。

2、爲(wèi)了公共利益的需要，征用或者征購(gòu)私有財(cái)産，只有在法律規(guī)定的情形出現(xiàn)時(shí)實(shí)施，且應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

二、個(gè)人住宅受法律保護(hù)未經(jīng)同意不得入內(nèi)

在葡萄牙，個(gè)人住宅的安全性也受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。只要是屬于自己的住宅，在未經(jīng)主人允許的情況下，任何人不得入內(nèi)。葡萄牙憲法第二章第一節(jié)第34條 住宅與通信不可侵犯。

1、任何人的住宅與通信及其他私人通訊手段的私密性不可侵犯。

2、 非在法定情況下按照法定手續(xù)並且經(jīng)有權(quán)司法機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不得違背公民意志進(jìn)入其住宅。

3、任何人不得在未經(jīng)本人允許的情況下于夜間進(jìn)入他人住宅。但對(duì)現(xiàn)行犯或者依據(jù)法律規(guī)定對(duì)存在特別嚴(yán)重的暴力或者高度有組織的犯罪(包括恐怖主義、販賣人口、販賣武器、販賣毒品在內(nèi))作出司法授權(quán)的不在此限。

4、禁止公共當(dāng)局以任何方式幹涉通信、電訊、或者其他通訊方式，但屬于刑事訴訟程序的法定場(chǎng)合者不在此限。

三、公寓部分主體屬于公共部分

與購(gòu)置別墅不同，購(gòu)置公寓的業(yè)主並不擁有全部建築物。根據(jù)葡萄牙相關(guān)法律，部分公寓的部分建築、走廊等等都屬于公共部分。

葡萄牙民法典第1421條 公寓的共同部分

1、土地以及地基、柱、支柱、主牆以及一切作爲(wèi)房地産結(jié)構(gòu)之其他部分;

2、屋頂或者天臺(tái)，即使在購(gòu)買的時(shí)候被指定爲(wèi)給某一用戶或者某一些用戶使用，還是屬于共同部分;

3、由兩層或兩層以上之分層建築物(不同樓層)所有人共同使用或進(jìn)入之出入口、門廊、樓梯及走廊;

4、水、電、暖氣、空調(diào)、可燃?xì)?、通訊及類似設(shè)備。

四、別墅可更改外觀公寓更改外觀用途需投票

如果在葡萄牙購(gòu)置別墅，那別墅和所在土地均屬于購(gòu)房者。因此，如果購(gòu)房者自己願(yuàn)意、並征得附近鄰居的同意，可以重新建設(shè)自己的住宅，包括更改外觀、推倒重建都可以操作。但如果購(gòu)置公寓，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，則不能擅自更改外觀和用途。如果執(zhí)意更改，需要通過分層公寓的擁有者或其代表投票決定，如果投贊同票的業(yè)主持有房産價(jià)值占公寓總價(jià)值的三分之二及以上，即可更改其外觀和用途。

第1422條 公寓行使權(quán)利的限制

1、于一般情況下，公寓各所有人在相互關(guān)系上，須就屬各人專有之區(qū)間及就有關(guān)共同部分遵守對(duì)公寓所有人及公寓共有人所規(guī)定之限制。

2、公寓所有人尤其不得作出下列行爲(wèi)：

A、損害公寓安全、建築線條或外觀美態(tài)，無論是因爲(wèi)任何新的物品、新的裝修等行爲(wèi)

B、個(gè)人所屬區(qū)間，也就是只屬于自身的部門，比如公寓樓中屬于自己的那套房産，用于違反善良的風(fēng)序良俗行爲(wèi)，也就是一般人道德底線所不能容忍的行爲(wèi)或者違法行爲(wèi)

C、將其區(qū)間用于不符合其既定目的之用途;(區(qū)間就是我們所說的空間，)

D、作出由設(shè)定依據(jù)或由之後的分層所有人大會(huì)無異議通過之決議所禁止的行爲(wèi)或活動(dòng)。(“設(shè)定依據(jù)”就是法律之前就規(guī)定的不允許的行爲(wèi)，設(shè)定的時(shí)候就是依據(jù)法律設(shè)定的;分層所有人大會(huì)，其實(shí)相當(dāng)于我們的業(yè)委會(huì)，因爲(wèi)國(guó)外小區(qū)很小，所以稱爲(wèi)分層所有人大會(huì))

3、改變樓宇的建築線條或外觀美態(tài)之工程僅得在獲得分層公寓所有人大會(huì)代表公寓總價(jià)值2/3多數(shù)通過之預(yù)先許可情況下，方得作出。(改變建築線條也就是方的改圓了或者影響外觀的工程，只能在得到會(huì)受影響的其他公寓加起來總價(jià)格三分之二以上的所有人同意，比如，其他十幾套公寓是3個(gè)人買的，但是其中一套1000萬，其他十幾套加起來300萬，那就是只要那個(gè)擁有1000萬的房子的人同意就行)

4、但凡設(shè)定依據(jù)沒有規(guī)定每一獨(dú)立區(qū)間之用途者，該用途之修改即需得到由分層公寓所有人大會(huì)代表公寓總價(jià)值2/3多數(shù)通過之許可。(當(dāng)時(shí)修的時(shí)候和根據(jù)法律指定的規(guī)矩，確定的用途，比如買的時(shí)候合同沒有說可以養(yǎng)寵物，後來自己想養(yǎng)，也得同上，超過價(jià)值三分之二的價(jià)值的業(yè)主同意)