不少移民美國(guó)的朋友或計(jì)劃美國(guó)投資移民的朋友，都有在美國(guó)買房定居的打算。那么，在美國(guó)買房能辦理貸款嗎？在美國(guó)買房又該如何辦理貸款呢？世貿(mào)通美國(guó)移民專家將為您詳細(xì)解析美國(guó)房產(chǎn)的貸款機(jī)制，供在美買房朋友們參考。

美國(guó)的房地產(chǎn)貸款，分為住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)。這兩種貸款的機(jī)制是不同的，尤其是利率方面。目前，美國(guó)各銀行對(duì)房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴(yán)格很多。購(gòu)置房產(chǎn)者要取得最好的貸款方案和利率，一般取決于以下四大因素:

良好的信用

所有借款人都必須通過個(gè)人社會(huì)安全號(hào)碼的審查，以此獲得來(lái)自三大信用評(píng)估公司的個(gè)人信用報(bào)告分?jǐn)?shù)。目前所有銀行都會(huì)采取3份報(bào)告中的中間值作為信用審定分?jǐn)?shù)。

這個(gè)數(shù)字總結(jié)了個(gè)人過去的信用歷史，并評(píng)估貸款人將來(lái)準(zhǔn)時(shí)還款的可能性。高的信用分?jǐn)?shù)，不僅有資格申請(qǐng)抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

穩(wěn)定的收入

這是放貸的保障。一般來(lái)說(shuō)，月收入應(yīng)是貸款支出的2.5倍。目前通過的負(fù)債率DTIRation(負(fù)債/收入)為收入的55%以下，但是各銀行的標(biāo)準(zhǔn)又不同，不過可以用公式來(lái)計(jì)算，貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險(xiǎn)+所有信貸月付(從信用報(bào)表記碌)/月總收入55%

審核收入的基準(zhǔn)有2點(diǎn):

1. 穩(wěn)定的收入。要求借款人在所從事的行業(yè)有連續(xù)工作2年以上的紀(jì)錄；

2. 足夠的收入來(lái)源。收入證明可用以下方式:

固定工資:用于上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核；

自雇企業(yè)主：領(lǐng)1099表,提供2年的保稅單，按照稅后AGI計(jì)算2年平均收入。

資產(chǎn)證明

這是確保貸款快速過關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購(gòu)屋費(fèi)用，再加上3個(gè)月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個(gè)月以上的證明。

此外，任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來(lái)源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國(guó)外匯入，也要解釋和證明錢的來(lái)源。通常以匯入款的存根作為依據(jù)。

房屋價(jià)值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價(jià)值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%(貸款額/房?jī)r(jià))以內(nèi)的貸款方案，因?yàn)橘J款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險(xiǎn),即PMI(PrivateMortgageInsurance)。

根據(jù)貸款額度的不同，月保費(fèi)也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。

銀行除了要看2年的W-2收入表,1099表,個(gè)人報(bào)稅表(TaxReturn)之外，還要貸款人填4506T表格(IRSForm)，用以取國(guó)稅局核查個(gè)人報(bào)稅紀(jì)錄，借以印證真實(shí)報(bào)稅的收入。如果核查的報(bào)稅收入，不符合貸款申請(qǐng)表所填的收入，銀行就可拒絕給與借貸。

投資有風(fēng)險(xiǎn)，以上信息供參考。