美國房產(chǎn)一直是國內(nèi)投資者熱衷選擇的項目，然而投資過程中不免出現(xiàn)一些常見問題。世貿(mào)通移民專家就投資美國房產(chǎn)引發(fā)的“稅、風(fēng)險、貸款以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)/律師等方面”的疑問進行總結(jié)，希望能夠幫助大家更順利的完成房產(chǎn)投資。

關(guān)于稅

1. “非美國公民夫妻之間不得享受美國夫妻之間無限制的自動繼承財產(chǎn)的權(quán)力，因此會導(dǎo)致夫妻中后死亡一方需先繳納遺產(chǎn)稅”是什么意思？

美國政策規(guī)定美國夫妻雙方享有無限制自動繼承財產(chǎn)的權(quán)力，一方死亡后，另一方可自動繼承其財產(chǎn)，不需繳納遺產(chǎn)稅；非美國公民夫妻不享受這一政策，因此后死亡一方在繼承財產(chǎn)前須先繳納遺產(chǎn)稅方才能繼承其財產(chǎn)。

2. 個人免稅額和標(biāo)準(zhǔn)扣稅額的區(qū)別是什么？

(1) 免稅額是指稅法中規(guī)定的課稅對象全部數(shù)額中免予征稅的數(shù)額。無論課稅對象的數(shù)額多大，未超過免征額的，不征稅；超過的，就其超過分征稅；

(2) 標(biāo)準(zhǔn)扣稅額與中國的累進稅率相似，設(shè)置起征點，對超過的部分隨稅基的增加而按其級距提高，征稅對象數(shù)額越大的等級，稅率越高。

3. 為什么當(dāng)房產(chǎn)無法順利出租或因其它原因而入不敷出時，實時個人所得稅為零，仍然需要做出申報？

做出申報并不表示繳稅。收入是負(fù)的時候，個人所得稅是零，還是要進行申報。

關(guān)于風(fēng)險

1. 房屋中介的費用都是由賣方支付，那么在雙方都有中介的情況下，是否存在雙方中介和賣方勾結(jié)的情況，抬高房價，這時如何保護買方的權(quán)益？是否有相關(guān)法律的規(guī)定？

美國法律規(guī)定，房屋中介或從事房產(chǎn)交易的代理人必須持有執(zhí)照，若中介方不考慮自身代理人的利益，則有吊銷執(zhí)照的可能。

2. 公司持有房屋與個人持有房屋有哪些優(yōu)勢和劣勢？是不是帶租約的法拍屋只能以公司的名義來買以及帶租約的法拍屋只能以個人的名義來買，這兩者之間有沒有必然的聯(lián)系？

公司較于個人，擁有永久存續(xù)及有限責(zé)任的的特點。如果公司持有房產(chǎn)，就可以實現(xiàn)房產(chǎn)持有的長久性和安全性。同時以公司名義持有房屋，房屋在公司股東之間就可以實現(xiàn)贈與和繼承的便利，避免因非美國身份帶來的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移帶來的贈與稅與遺產(chǎn)稅等稅務(wù)問題。同時，房產(chǎn)日常的開銷及費用也可以在公司申報時進行相應(yīng)的抵扣。使用公司持有房產(chǎn)的主要劣勢相對于個人持有而言，就是起初需要花一筆錢去設(shè)立公司。這兩者之間沒有必然聯(lián)系，法拍屋以公司的名義來買更有優(yōu)勢，在以后的繳稅，轉(zhuǎn)讓以及其它交易環(huán)節(jié)有很多的便利。

3. 原屋主貸款60萬美元購得一房，后因工作調(diào)動要出售房屋，當(dāng)時那棟房子的市價已降至46萬左右，于是找經(jīng)紀(jì)人掛牌虧本銷售，有一買家出價50萬元，但要求賣方退還3%以支付其貸款費用，為什么這一offer行不通？

這一offer存在詐欺的風(fēng)險，就條件來看，買方要賣方退還3%的房價以支付其貸款，也就是說，買方是在賣方退錢之后向貸款機構(gòu)借貸，然后支付房款，若買方毀約不買房或卷錢私逃，賣方就得承受損失。

4. 關(guān)于購買法拍屋，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款等的費用為什么會有可能轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主？

在法拍屋拍賣的時候，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款很有可能被作為附加條件附在法拍屋上，新的業(yè)主如果確定拍下這個法拍屋，就必須接受這項附加條件。

5. 底特律的房價低廉，但是投資有很大的風(fēng)險，基本沒有增值空間,那么對于開發(fā)底特律的房地產(chǎn)市場有沒有價值？除了價格因素之外，中國購房者應(yīng)該考慮更多因素才對，為什么有出現(xiàn)上千人上底特律“抄底”的現(xiàn)象？

底特律的房價雖然很低，但是房產(chǎn)高稅收和目前城市糟糕的治安也讓低價房產(chǎn)并不具投資價值。投資者不應(yīng)只考慮房價因素，信息的獲取不夠充分也是投資者盲目選擇的原因。

6. 銀行屋的來源是什么？銀行為什么要將持有的銀行屋賣掉？

當(dāng)許多房屋貸款人到期還不了銀行貸款的時候，銀行就會申請法院拍賣房屋，以實現(xiàn)自己的債權(quán)。但當(dāng)房市低迷，房價下跌的時候，拍賣可能拍不出去，這時銀行只能自己擁有房屋。當(dāng)銀行手上這種房屋越來越多時，意味著銀行的負(fù)資產(chǎn)越來越多。銀行為了減輕負(fù)資產(chǎn)的財產(chǎn)壓力，增加現(xiàn)金數(shù)量與流量，就會低價售出這些房屋，以實現(xiàn)損失的減少。

關(guān)于貸款

1. 關(guān)于銀行屋，購房一年后可以申請貸款，此處的貸款指的是之前所購的銀行屋的房貸？那么已經(jīng)購買了這個房產(chǎn)，還能進行貸款嗎？

購房一年后此房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)就屬于個人不再是銀行，那么就可以進行貸款了。

2. 中國人到美國買房，人民幣換美元通常會受到數(shù)額的限制，以及美國大多數(shù)銀行不愿意給中國買家提供房貸，對于這個問題有什么好的建議？

人民幣換美元的數(shù)額限制，中國人每人每年5萬美元，即一張身份證一年之內(nèi)有5萬美元的購匯匯款額度，國內(nèi)辦理外匯匯款最好到中行。另外我國對于外國同一收款人同一賬戶的每月收匯不得超過三筆，即15萬美元，如需大額匯錢，建議在美國多開兩個賬戶。美國銀行沒有針對性地對中國買家不愿意提供房貸，這個要根據(jù)美國不同地區(qū)有不同的借貸情況，借貸者本人的個人資金證明和信用情況才是關(guān)鍵。

3. 一貸行、二貸行？為什么二貸行愿意承擔(dān)血本無歸的風(fēng)險放貸？

一貸行即借貸方用房產(chǎn)做抵押首次貸款的銀行，二貸行即借貸方再次用房產(chǎn)做抵押貸款的銀行，二貸行會根據(jù)房子的殘值，決定是否就房產(chǎn)抵押放貸給貸款人，承擔(dān)的風(fēng)險很大。二貸行根據(jù)多項指標(biāo)以決定是否放貸，如貸款額度，個人賺錢能力(Earning Power)，貸款用途及高額利息。

4. 什么是貸款時的點數(shù)(Points)？“點數(shù)”有何特別用處呢？

何謂“點數(shù)”？“點數(shù)”即是1%房屋的貸款額。舉個例子：您準(zhǔn)備向銀行貸款25萬，那么一個“點數(shù)”，1 Point即是1%的房屋貸款額，亦即是二千五百元。兩個“點數(shù)”，2 Points即是2%的房屋貸款額，亦即是五千元。如果想要“點數(shù)”的話，其實就是想要用金錢買低貸款利息。可以說，如一般向銀行貸款25萬的話，一個“點數(shù)”會降低大概0.25%的利息，兩個“點數(shù)”會降低大概0.50%的利息。換句話說，如果現(xiàn)時的貸款利息沒有“點數(shù)”，是6%的話，一個“點數(shù)”就是用二千五百元可以買低貸款利息到5.75%，兩個“點數(shù)”就是用五千元買低貸款利息到5.50%。其實，這就顯而易見“羊毛出在羊身上”的道理。

關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)/律師

1. 房屋買賣，我是要請房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還是房產(chǎn)律師？

在房屋買賣中，您是要請房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還是房產(chǎn)律師，還是兩個都要請，主要是要看當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。有些州規(guī)定只有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來做房屋買賣事宜，有些州規(guī)定只有房產(chǎn)律師來做房屋買賣事宜，而有些州又是規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)律師共同來完成房屋買賣事宜。

2. 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的執(zhí)照的效力是在限制在州的范圍內(nèi)還是整個聯(lián)邦有效？

美國房地產(chǎn)法律是州法，不屬于聯(lián)邦法。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照也只在所在州有效，而不是全國有效。所以當(dāng)您選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的時候，須確認(rèn)您的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有您買房所在州的執(zhí)照。

3. 美國房屋買賣普遍采取房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的模式，這種模式的好處是什么？如果越過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直接進行私下房產(chǎn)買賣，對于當(dāng)事人是否可行？

在美國房產(chǎn)買賣中，采用房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的模式很普遍。它是有專門法律規(guī)定的買賣房屋的合法形式，同時對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行為規(guī)范和責(zé)任也有明確的規(guī)定。采用這樣模式的好處是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以用其專業(yè)服務(wù)說明房屋買賣的進行，節(jié)約買賣雙方的時間，提高房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般上對于自己的工作都是盡職盡責(zé)的。對于一些坑蒙拐騙的非法的行為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本上都很謹(jǐn)慎。因為在美國這個法制健全的國家，為了眼前利益而一失足而把自己的飯碗打破，落的吊銷執(zhí)照或刑事犯罪的下場，實在是不劃算。當(dāng)然，買賣雙方也可以不通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自己私下交易，但是前提是您自身有很專業(yè)的房產(chǎn)知識，或?qū)Ψ绞强梢孕刨嚨呐笥鸦蚴烊?。否則，您很有可能會增加房屋交易存在風(fēng)險，比如房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵、質(zhì)量有問題、賣方欺詐等等。

投資有風(fēng)險，以上信息供參考。