美國投資移民關(guān)注美國生活：“以房養(yǎng)老”計劃正式商業(yè)名稱叫“住房反向抵押貸款”，出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒有能力改善退休生活的現(xiàn)實問題。該項目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部(HUD)和聯(lián)邦住房管理局(FHA)主導(dǎo)。美國國會于2005年通過法案，賦予其合法地位。

上述兩家政府機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)這項計劃涉及的保險項目。在實際操作中，HUD對保險項目進(jìn)行設(shè)計和改進(jìn)，F(xiàn)HA承擔(dān)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金等職責(zé)。不過，負(fù)責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機(jī)構(gòu)。

該項目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無需擔(dān)心無法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開展這項計劃的金融機(jī)構(gòu)聘請退休議員和好萊塢著名影星進(jìn)行大力宣傳，使這項活動的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。

申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進(jìn)行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據(jù)規(guī)定，申請人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對它的用途沒有明確限制。當(dāng)事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫(yī)療保險等其他社會福利也不受影響。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán);但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

不過，由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項十分重要的投資決定，加上許多老人對這一模式并不了解，為避免在實際操作中出現(xiàn)問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機(jī)構(gòu)在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當(dāng)事人進(jìn)行面談的程序，由經(jīng)過培訓(xùn)的工作人員向申請人詳細(xì)介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進(jìn)行面談的書面證明，才能進(jìn)入下一道程序。為最大程度保障當(dāng)事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當(dāng)事人也可以在三天內(nèi)取消合同。

這項計劃推廣多年來，也出現(xiàn)了一些問題。最主要的問題是由于需要支付各項規(guī)費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負(fù)擔(dān)。等到合同期滿，房主可能會所剩無幾。

此外，由于這項計劃沒有給申請者設(shè)定門檻，使得人數(shù)大量增加，政府要補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺新的措施，宣布要加強(qiáng)對申請者的資格審查，并調(diào)降利率，以保持這項計劃的可持續(xù)發(fā)展。

總之，這項計劃給美國廣大退休族養(yǎng)老提供了一條切實可行的路子。2006年的一項調(diào)查結(jié)果顯示，多達(dá)93%的受訪者表示，這項計劃改善了他們的養(yǎng)老條件，起到了積極作用。
 

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