地產市場主要包括住宅、寫字樓、商業(yè)地產和工業(yè)地產等業(yè)態(tài)。本文將從介紹葡地產市場概況入手，分析研究葡地產市場各業(yè)態(tài)情況和投資市場及相關政策措施，對葡地產行業(yè)做一初步探討。
 

　　葡萄牙地產市場概況
 

　　葡萄牙現(xiàn)有人口約1060萬，國土面積9.2萬平方公里。全國分為18個行政區(qū)，308個市鎮(zhèn)，另有位于大西洋(600558,股吧)上的亞速爾和馬德拉群島2個自治區(qū)。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化步伐加快，加之政局穩(wěn)定，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，地產價格相對便宜，外國直接投資表現(xiàn)強勁，在葡置業(yè)增多。進入90年代，住宅單位建設加快。1998年和2004年，葡分別承辦了世博會和歐洲足球杯，政府投資了許多基礎建設項目，地產行業(yè)受惠，地產經濟暢旺。2010年葡發(fā)生債務危機后，地產行業(yè)一路下行，至今未走出低谷。葡地產各業(yè)態(tài)情況如下：
 

　　住宅地產市場
 

　　據(jù)葡住房管理部門介紹，葡80%人口住在城市，其余住在農村。國民自有住房擁有率達67%，在歐洲國家中居前列。從住宅類別看，主要有新舊house、公寓、別墅、廉租房和度假房。還有每年交錢有權使用幾周不等的時段房、付三分之一房款，將物業(yè)回租給發(fā)展商若干年，購房者每年有權住幾周的回租房、親戚朋友共同持有的合伙產權房等類型。
 

　　從住宅供應情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬套，2009年回落到6萬套，2010年初開始，由于受債務危機的影響，更降到5萬套。2009年新住宅開工許可量是2.71萬套，2010年是2.47萬套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19萬套，其中，舊房改造7千套，占22%。
 

　　與歐洲其他城市一樣，里斯本老城區(qū)也保留大量的舊建筑，舊房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5萬棟住宅，其中，有1.2萬棟需要重修，預計投入資金80億歐元，勞動力成本占到了總投人的60%。葡對舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計劃，比如，在融資和稅收政策方面的優(yōu)惠。葡規(guī)定在保留外觀的前提下，可對內部作任何改造，但要確保古建筑升級及安全。
 

　　為保障低收入家庭的住房，葡政府為其提供了廉租房，并制定了相應法規(guī)加以監(jiān)管。目前，共有廉租房12萬套，由政府統(tǒng)一建設和管理。葡萄牙住房保障管理局現(xiàn)有人員250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等條件，提供面積不等的住房，每月收取10至20歐元低租金。目前收入在700歐元的家庭才有資格申請，并視供應情況，須等候2至5年左右的時間。據(jù)介紹，合資格國民也可以較低價格從政府購買，但業(yè)主在7年內不能轉售。由于葡萄牙有很嚴格的保護租客條例，雖然制定了廉租房的退出機制的法律，但在執(zhí)行中遇到了很多困難，葡在這方面也在積極研究改革方案。
 

　　商業(yè)地產市場
 

　　90年代以來，商業(yè)地產在整個地產市場中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對大型購物中心非?？释?。此類項目回報率高，其建筑具有國際水準，并屢獲設計大獎，由此也吸引了歐洲投資者。2010年上半年，葡購物中心、零售公園和購物中心面積超過350萬平米，其中，購物中心占85%，并集中在大里斯本和波爾圖兩大城市，分別占100萬和70萬平米。葡購物中心租金頗具競爭力，2010年里斯本的租金為每年每平米1000歐元，而同期倫敦的同類物業(yè)租金為2250歐元。葡中心商圈商鋪租金為每年每平米80歐元。
 

　　寫字樓市場
 

　　主要圍繞里斯本及周邊的市場，其供應量為440萬平米，分布在7個區(qū)域。1、2區(qū)是所謂的里斯本CBD，即中央商務區(qū)。3、4區(qū)在里斯本內，5區(qū)在世博園一帶，6、7區(qū)是外圍的卡斯卡西亞和辛德拉市。在過去的20年里，寫字樓供應量的增長在2至3%之間。大里斯本寫字樓需求的峰值出現(xiàn)在2008年，當年交易量為24萬平米。隨著經濟危機加深，目前成交量回落至2003年的水平。從租金水平看，里斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元，與匈牙利首都布拉格持平。
 

　　工業(yè)地產市場
 

　　與地產其他版塊和歐洲國家相比，葡過去工業(yè)地產的專業(yè)性和透明度不是很高。但目前在建項目的品質較高，以求達到國際物流運營的標準。大里斯本的工業(yè)和物流區(qū)分布在6個區(qū)域。葡政府的物流戰(zhàn)略是在各機場，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺。大里斯本有工業(yè)和物流面積120萬平方米，其中倉儲和物流占70%。在過去的10年里，工業(yè)和物流地產租金平穩(wěn)，保持在每年每平米50歐元，在歐洲也是較具競爭力的。
 

　　地產投資市場
 

　　葡地產投資市場明顯分兩部分，國際機構投資者熱衷于投資商業(yè)和寫字樓，而葡國內投資者對工業(yè)地產和商鋪感興趣，因為后者對物業(yè)運營管理的要求低一些。1990年至2010年間，從投資總額分布來看，商業(yè)占43%，寫字樓占37%，工業(yè)地產占8%。其余占12%。2010年2季度，工業(yè)地產、寫字樓和購物中心的投資回報率分別是8.2%、7%和6.2%。葡地產投資基金相對比較活躍，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一項法令，對該市場做出了規(guī)范。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，地產投資基金項下管理的資產達123億歐元。該行業(yè)高度集中，前3家分別是Fundimo、Espirto Santo Group和Santander Totta Group。 在過去的14年間，有50家國際投資者直接或間接投資葡地產市場，其中，德國占26%、英國占21%、荷蘭占16%、美國占13%、法國占8%，投資總額達40億歐元，重點投向商業(yè)地產和寫字樓。葡政府于2012年9月推出外國人買房50萬歐元以上者給予居留權的新移民政策，相信將吸引包括我國在內的國際投資者。
 

　　葡地產行業(yè)對我啟示及潛在商機
 

　　第一，完善的稅收體系，避免了投機性需求
 

　　葡地產行業(yè)的總體規(guī)模不大，但建立了完善的物業(yè)持有和買賣的稅收體系，從根本上抑制了投機性需求。主要的稅種有多項。購買物業(yè)時，須支付印花稅、律師費、公證費，合計占購房金額的10至15%。物業(yè)轉讓時，須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。如果物業(yè)由離岸公司持有，須征稅15%。如物業(yè)由公司持有，須繳納物業(yè)登記價值十五分之一的公司稅。對于少于兩年轉手的物業(yè)，須征資產增值稅，即利潤的10%。非住宅物業(yè)，須征利潤的20%。開發(fā)用地的轉手，則須征24%。此外，還有地方稅，按物業(yè)市場估值的80%至90%，須征稅0.4%至0.8%。根據(jù)贈與人和被贈與人關系，還須征收3%至50%不等的贈與稅。對配偶間贈與予以稅收豁免。按葡最新緊縮措施，對價值超過100萬歐元的房產，須征收特別稅。通過與葡當?shù)刂倭柯?lián)行研究人員交流，葡地產沒有出現(xiàn)投機性需求，主要原因是葡近10年來經濟增長相對較慢，沒有出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，加上炒房空間小及完善的稅收體系和政策，故房價一直在低位徘徊。債務危機發(fā)生后，甚至出現(xiàn)了負增長。葡用完善的稅收體系作為杠桿，抑制投機性需求，值得我們學習和借鑒。
 

　　第二，葡債務危機為投資葡地產市場提供了商機
 

　　葡債務危機造成了一些地產項目融資和資金周轉等困難。近期，有不少尋求中國投資方的葡萄牙地產項目信息，并將有意出售在建或已運營項目的信息在網頁上公布。

投資有風險，以上信息供參考。