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    投資移民美國關注美國生活:投資美國EB5項目成功移民美國拿到美國綠卡后,五年內(nèi)住滿30個月可申請成為美國公民,這就意味著在美國擁有屬于自己的住所非常有必要。美國的房產(chǎn)行情和中國迥異,對于要在美國購買房產(chǎn)的移民朋友來說,了解美國房產(chǎn)交易相關的法律常識很重要,可以避免很多不必要的經(jīng)濟損失。

1.終止合同權(Termination Option)?

房屋買賣對于大多數(shù)人來說是一生中最大的一筆投資,同時也不像其他商品一樣可以退貨。因此,為了保護消費者(買家)的利益,在美國許多州的房地產(chǎn)買賣合同中,有一個重要的條款,叫做Option,這一條款對于美國房產(chǎn)的買主非常重要。?

美國各州有類似條款但也有差異。比如德克薩斯州,該條款就是給已經(jīng)簽約并且存入定金的買主在一定的時間內(nèi)(7-10天)可以以任何理由解除合同,定金將如數(shù)退還給買主,買家損失的只是Option Fee(50-100元),Option Fee是買家與賣家在簽訂合同時除了定金之外的直接支付給賣主的費用。如果交易成功,OptionFee會退還給買家。?

在Option期間,賣家不可以再和其他的買家簽約,而買家可以無條件的終止合約。這一條款對美國房產(chǎn)的買家非常有利,一般式買主在這期間會請專業(yè)的房屋檢查師( Home Inspector)做全面的房屋檢查。如果發(fā)現(xiàn)有重大問題,買家可單方終止合同,要求定金退還。在大多數(shù)情況下,只檢查出一些小問題,買主可以在代理的經(jīng)紀人和賣家協(xié)商,要求做一定的維修。?

2.賠償金儲備(Recovery Fund)?

美國各個州都有經(jīng)紀人賠償金儲備系統(tǒng)(Recovery Fund)。如果美國房產(chǎn)經(jīng)紀人采取欺詐手段給買家或者賣家造成傷害和嚴重損失,法院判決經(jīng)紀人賠償,但經(jīng)紀人沒有經(jīng)濟來源。此時會從州內(nèi)的Recovery Fund里面賠償給客戶,該經(jīng)紀人再加上利息還給州政府。提醒朋友們要謹慎選擇經(jīng)紀人,在之前的帖子也有提到怎么樣選擇好的經(jīng)紀人,請大家參考。?

3.產(chǎn)權公司和產(chǎn)權保險?

國內(nèi)發(fā)生過不少信譽不佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司扣押買主的定金,占用賣家的房款,深圳鋌而走險卷走資金事件,那么美國在這方面是通過什么方法來保護消費者利益的呢??

美國房產(chǎn)交易中產(chǎn)權涉及的事宜由專業(yè)的產(chǎn)權公司負責辦理。他們會幫助買家做以下事情:?

(1)產(chǎn)權調(diào)查(Title Search)當買主與賣家簽訂了買賣合同后,產(chǎn)權公司的律師就要開始調(diào)查賣家房子的產(chǎn)權記錄,即物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的歷史記錄,同時條差該房屋的產(chǎn)權上是否有債務(欠地產(chǎn)稅,物業(yè)管理費,政府罰單等)。如果有問題,就一定要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權,如果賣主不愿意解決,買家可以中斷合同,定金退還。?

(2)產(chǎn)權保險(Title Insurance) 如果產(chǎn)權沒有任何問題,產(chǎn)權公司會給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權保險(Title Insurance),負責買賣雙方產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)(Closing)。?

(3)提供第三方賬戶(Escrow Account)在美國絕大多數(shù)州政府為了保持美國房產(chǎn)交易的公平性,往往禁止定金又買方或者賣方的房產(chǎn)經(jīng)紀人控制。以保證所有人的利益和公平性,州政府規(guī)定定金只能存放在第三方--產(chǎn)權公司手里,這樣一旦發(fā)生糾紛,定金可以很快的退還給買家或者扣押給賣家。?

(4)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移 (Title Transfer)所有的產(chǎn)權過戶手續(xù)都是由中立的第三方產(chǎn)權公司辦理,當買家與賣家分別簽好合同文件,買家要把放寬用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權公司(不是賣家!);或者用銀行電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權公司的賬戶,(注:有一定的手續(xù)費,由買家支付)。?


投資有風險,以上信息供參考。

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