美國房地産交易中，需要跟哪些人打交道？這個(gè)問題難免讓不熟悉美國房産交易的朋友感到頭痛。世貿(mào)通美國移民專家介紹，美國是法制國家，各項(xiàng)法律法規(guī)較爲(wèi)完善。美國也是私有制社會(huì)，在房地産方面，房地産産權(quán)明確，一旦購買，連房帶地?fù)碛兴袡?quán)(當(dāng)然同時(shí)需要納稅)。經(jīng)過百年不斷修改完善，相關(guān)法律清晰嚴(yán)格，行業(yè)規(guī)範(fàn)，操作透明。

房産交易過程爲(wèi)了遵從法律規(guī)定，也爲(wèi)了保障交易雙方的各項(xiàng)權(quán)益，美國房産交易過程比較複雜，專業(yè)分工也明確。通常，在一次房産交易過程中，約有十幾個(gè)公司互相協(xié)作，提供服務(wù)。這聽起來有點(diǎn)嚇人，但是對買賣雙方來說，這些專業(yè)人士其實(shí)大大簡化了操作。

買賣雙方直接接觸的認(rèn)識，主要是自己的房地産經(jīng)紀(jì)人，將自己的意見與要求委托給經(jīng)紀(jì)人，其余的事項(xiàng)基本上均由房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)處理。

下面介紹一下美國房産交易中介入的各方角色：

　　1.買房代理人

　　2.賣方代理人

　　3.律師

　　4.會(huì)計(jì)師

　　5.房屋檢查師

　　6.房地産價(jià)值評估師

　　7.貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人

　　8.信用調(diào)查公司

　　9.産權(quán)公司

　　10.保險(xiǎn)公司

　　11.政府檢查員

　　12.政府房地産登記

　　13.房主協(xié)會(huì)

買方代理人

買方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。買房代理人的責(zé)任是忠實(shí)依照買方的要求，代表買方，負(fù)責(zé)找房産、協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括協(xié)助安排與 購買房地産相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。通常情況下，當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí)，買房代理人從賣方處拿傭金。

賣方代理人

賣方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。其職責(zé)是忠實(shí)依照賣方的要求，代表賣方，負(fù)責(zé)找買家和協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括安排與出售房地産相關(guān) 的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。一般情況下，賣方主要直接和自己的經(jīng)紀(jì)人交流，並不直接接觸其他人士。通常情況，當(dāng)交易成功達(dá) 成時(shí)，賣方經(jīng)紀(jì)人從售房款項(xiàng)中獲得提成收入。

律師

律師主要有三種可能的職能：

1.在房地産交易之前，幫你解釋如何處理資金帳戶，和最有利的産權(quán)所有方式。並且協(xié)助你設(shè)立投資人資金代管帳戶和産權(quán)實(shí)體。對投資者有投資移民的意向的，還要有移民律師的介入。

2.在房地産交易過程中，由買方或賣方授予代理權(quán)，在其無法親臨現(xiàn)場簽署文件時(shí)，代爲(wèi)簽字。

3.在交易中或交易之後幫助處理糾紛。

會(huì)計(jì)師

會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)稅務(wù)方面的咨詢並提供報(bào)稅服務(wù)。

房屋檢查師

房屋檢查師持有州政府頒發(fā)的房屋建築檢查師執(zhí)照。房屋檢查師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。其職責(zé)是負(fù)責(zé)檢查土地和房屋建築的各項(xiàng)設(shè)施是否符合政府規(guī)定的使用指標(biāo)，並且建議必要的專項(xiàng)檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務(wù)費(fèi)用。

房地産價(jià)值評估師

房地産價(jià)值評估師持有州政府頒發(fā)的房地産評估師執(zhí)照。房地産價(jià)值評估師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。負(fù)責(zé)提供專業(yè)的房地産 價(jià)值報(bào)告。銀行的貸款時(shí)依據(jù)的房地産價(jià)值是該評估價(jià)值和銷售價(jià)格中較小的一個(gè)。受到房地産貸款危機(jī)的影響，政府加大了對這個(gè)行業(yè)的規(guī)範(fàn)，最大限度排除交易 的各方對評估師的影響，從而確保價(jià)值評估的客觀性。評估師收取勞務(wù)費(fèi)用。

貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人

貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)調(diào)查申請人的財(cái)務(wù)與信用狀況，並爲(wèi)申請人提供購房貸款。

信用調(diào)查公司

美國主要有三大信用調(diào)查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關(guān)公司或機(jī)構(gòu)收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評分模型，給予分?jǐn)?shù)。在美國人們非常重視這些信用分?jǐn)?shù)，因爲(wèi)貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)這些分?jǐn)?shù)判斷人們的還債意願(yuàn)，從而也決定是否能夠繼續(xù)貸款、以及貸款的具體條款。房東也據(jù)此判 斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費(fèi)用由提出要求的人負(fù)擔(dān)。

産權(quán)公司

産權(quán)公司隸屬國家或州政府部門管轄，並且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照，其資金流動(dòng)受政府嚴(yán)格監(jiān)管。另外，産權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金(類似銀行準(zhǔn)備金)，以備特殊情況下向客戶賠償?？梢哉f，産權(quán)公司是美國房地産交易的安全衛(wèi)士。

産權(quán)公司的介入，解決了房地産交易中兩個(gè)重要的環(huán)節(jié)：

一、産權(quán)是否清晰可售。如果産權(quán)是僞造的、産權(quán)登記時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤、房屋被他人侵占等等，那麼買方將卷入無止境的糾紛當(dāng)中。

二、 交易資金是否安全。若遇上不法經(jīng)紀(jì)卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。

保險(xiǎn)公司

保險(xiǎn)公司爲(wèi)房地産提供火險(xiǎn)等意外事故保險(xiǎn)。

通常産權(quán)調(diào)查的費(fèi)用爲(wèi)200-300美金，而産權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)爲(wèi)房屋總價(jià)值的0.3-0.5%，而保額一般爲(wèi)房産的總價(jià)。投保的這筆費(fèi)用到底是哪一方來支付，多數(shù)情況下是根據(jù)各地法規(guī)傳統(tǒng)而定的。

政府檢查員

如果在房地産的出售過程中，發(fā)現(xiàn)與政府記錄不符合的結(jié)構(gòu)變化(比如新加陽臺，整修地下室)，政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要麼回複原樣，要麼補(bǔ)辦“結(jié)構(gòu)變化”工程許可，並進(jìn)而檢查結(jié)構(gòu)變化部分符合規(guī)定的建築指標(biāo)。

政府房地産登記

政府房地産登記：由第三方契約與資金監(jiān)管或産權(quán)調(diào)查公司負(fù)責(zé)。新的房主會(huì)收到有自己姓名的地契。

統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的房主協(xié)會(huì)

該協(xié)會(huì)由所有房主組成，並定期選舉管理委員會(huì)，制定小區(qū)的房屋外觀標(biāo)準(zhǔn)，比如籬笆的顔色與高度，負(fù)責(zé)雇傭物業(yè)管理公司維護(hù)與管理小區(qū)的公共區(qū)域。這種小區(qū)的房主需要繳納協(xié)會(huì)會(huì)費(fèi)。

通過美國房産交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國房主的權(quán)益是如何得到保障的。因此，由于有較爲(wèi)健全的法律法規(guī)保護(hù)，在美國買房是十分安全的。