美國(guó)投資移民關(guān)注美國(guó)生活：“以房養(yǎng)老”計(jì)劃正式商業(yè)名稱叫“住房反向抵押貸款”，出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒(méi)有能力改善退休生活的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。該項(xiàng)目由美國(guó)聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部(HUD)和聯(lián)邦住房管理局(FHA)主導(dǎo)。美國(guó)國(guó)會(huì)于2005年通過(guò)法案，賦予其合法地位。

上述兩家政府機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)這項(xiàng)計(jì)劃涉及的保險(xiǎn)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中，HUD對(duì)保險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和改進(jìn)，F(xiàn)HA承擔(dān)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險(xiǎn)金和管理保險(xiǎn)基金等職責(zé)。不過(guò)，負(fù)責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)。

該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行爲(wèi)。由于有政府爲(wèi)貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無(wú)需擔(dān)心無(wú)法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破産或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開(kāi)展這項(xiàng)計(jì)劃的金融機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)退休議員和好萊塢著名影星進(jìn)行大力宣傳，使這項(xiàng)活動(dòng)的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬(wàn)人。

這項(xiàng)計(jì)劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請(qǐng)門(mén)檻不高，申請(qǐng)者只要沒(méi)有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，並擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。

申請(qǐng)者用來(lái)抵押的住房也沒(méi)有限制。在收到申請(qǐng)後，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)，並且以提出申請(qǐng)的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡爲(wèi)準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請(qǐng)者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世爲(wèi)止。

根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)人最多可獲得不超過(guò)62.55萬(wàn)美元的貸款。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢(qián)主要用來(lái)改善老年人的生活狀況，美國(guó)政府對(duì)它的用途沒(méi)有明確限制。當(dāng)事人無(wú)需爲(wèi)這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

申請(qǐng)人在世期間享有對(duì)抵押住房的所有權(quán)，去世後房屋收歸HUD，並由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。

此外，在老人去世後，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息後，繼承産權(quán);但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，並且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

不過(guò)，由于申請(qǐng)者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來(lái)的生活和子女等一系列重大問(wèn)題，是一項(xiàng)十分重要的投資決定，加上許多老人對(duì)這一模式並不了解，爲(wèi)避免在實(shí)際操作中出現(xiàn)問(wèn)題，給申請(qǐng)人帶來(lái)不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機(jī)構(gòu)在與申請(qǐng)人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當(dāng)事人進(jìn)行面談的程序，由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的工作人員向申請(qǐng)人詳細(xì)介紹這項(xiàng)計(jì)劃的利弊，同時(shí)還要出具進(jìn)行面談的書(shū)面證明，才能進(jìn)入下一道程序。爲(wèi)最大程度保障當(dāng)事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當(dāng)事人也可以在三天內(nèi)取消合同。

這項(xiàng)計(jì)劃推廣多年來(lái)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。最主要的問(wèn)題是由于需要支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，使得前期各項(xiàng)成本過(guò)高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般爲(wèi)9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過(guò)程中申請(qǐng)人要繳納申請(qǐng)費(fèi)、登記費(fèi)、律師費(fèi)等政府收費(fèi)，這些錢(qián)將在金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)扣除。此外，房屋修繕、水電、保險(xiǎn)和房屋定期估價(jià)等費(fèi)用也由房主自行負(fù)擔(dān)。等到合同期滿，房主可能會(huì)所剩無(wú)幾。

此外，由于這項(xiàng)計(jì)劃沒(méi)有給申請(qǐng)者設(shè)定門(mén)檻，使得人數(shù)大量增加，政府要補(bǔ)貼大量費(fèi)用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺(tái)新的措施，宣布要加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)者的資格審查，並調(diào)降利率，以保持這項(xiàng)計(jì)劃的可持續(xù)發(fā)展。

總之，這項(xiàng)計(jì)劃給美國(guó)廣大退休族養(yǎng)老提供了一條切實(shí)可行的路子。2006年的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，多達(dá)93%的受訪者表示，這項(xiàng)計(jì)劃改善了他們的養(yǎng)老條件，起到了積極作用。