美國人口增長盡管多年來不斷放緩，但直至去年，仍保持約0.9%超高速增長，甚至遠遠高于中國人口增長速度，因爲美國出生數(shù)字和淨移民流入數(shù)字均龐大。美國去年人口約3億零7百萬人，增長約260萬人，主因出生400多萬人，還有淨移民流入100多萬人，另去年結(jié)婚數(shù)估計約210萬對，可是去年新房屋落成僅僅70多萬個!

踏入本年以來，美國人口增長速度依然高企，而且隨經(jīng)濟恢複增長，帶動就業(yè)人口回升。

新房屋供應持續(xù)偏低

雖然美國樓市于03年至06年上升，吸引了不少投機需求，以致07年出現(xiàn)過量二手房屋庫存，可是3年下來，二手房屋庫存已被消化了不少，相信本年內(nèi)二手房屋庫存應下跌至可長期持續(xù)的水平。如果美國人口保持高速增長，而新房屋供應持續(xù)偏低，則二手庫存明年可能甚至也不足!

而美國二手房屋均價對收入比率早已跌約三點幾倍上下，爲曆史上曾長期維持的偏低水平，房價已十分便宜，並無泡沫!而隨美國經(jīng)濟恢複增長，特別是非制 造業(yè)整體已于5月恢複招聘，美國個人收入賬(personal income account)已現(xiàn)到底回升之勢!

反映美國住戶財力的住戶淨資産(household net worth)早已恢複上升，因爲私人資産價格顯著回升，可是私人債務緩緩下降，結(jié)果私人淨資産恢複上升，直接帶動私人消費回升，而私人消費占美國經(jīng)濟逾7 成!經(jīng)濟增長必帶動各類資産價格包括股票與房屋價格上升!

私人淨資産恢複上升

美國人口極高速增長，不但遠超過消費産品庫存增長，而且更遠超過房屋落成增長，形成極之有利的房屋市場供不應求狀態(tài)!曆史上，但凡出現(xiàn)如此供不應求 狀態(tài)，美國樓價動輒上升三四年!而曆史上美國樓市長期上升往往伴隨經(jīng)濟長期增長!

歐債危機救活美國樓市 按揭利率被推低至不足5%

把全球市場攪得雞犬不甯的歐洲主權(quán)債務危機，卻給美國置業(yè)者帶來意外驚喜——隨著海外熱錢紛紛流入美國暫避風頭，美國按揭貸款利率被推低至不足5%，創(chuàng)近50年新低。而當日公布的另一組數(shù)據(jù)顯示，4月份美國舊房銷量環(huán)比增長了7.6%，升至5個月以來的較高水平。

事實上，當時美聯(lián)儲結(jié)束了1.25萬億美元的債券購買計劃，市場還在擔心房貸利率會因此上升，並導致房産市場重返低迷。然而，4 月份，歐元區(qū)主權(quán)債務危機擴散，熱錢逃離歐洲市場並不斷湧入美國避險，致使美國按揭貸款利率頻創(chuàng)新低，意外推高了當月房屋銷售量。據(jù)美國全國房地産經(jīng)紀人協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，美國舊房銷量4月份環(huán)比增長了7.6%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算爲577萬套。顯示美國住房市場繼續(xù)複蘇的基礎已經(jīng)奠定。

“歐洲主權(quán)債務危機是美國房貸利率下跌的‘推手’。”經(jīng)濟學家在普遍認同這一觀點的同時，更擔心這將不利于全球經(jīng)濟複蘇。美國按揭貸款利率與10年期美國國債利率密切相連。分析人士認爲，大量資金逃出歐洲避險，會推升美國國債價格。曆史上，這一現(xiàn)象(債務危機帶來的借貸成本下降)也非第一次。 1998年秋，當新興市場尤其是俄羅斯出現(xiàn)債務違約時，也讓美國買房者受益不少。

不過，由于美國政府的稅收減免政策將于6月30日到期，預計暢旺的樓市需求可能在未來幾個月受到?jīng)_擊。

在美國住房市場上，舊房銷售是主力軍，其銷量占到整個房市銷量的約85%。自2006年年初美國房産泡沫破裂後，美國住房市場一直在進行劇烈調(diào)整， 並成爲這次金融危機的根源。

美國房價或從明年起逐漸反彈

接受投資公司MacroMarkets調(diào)查的92位經(jīng)濟學家及地産業(yè)分析師認爲美國住房價格將從明年起逐漸開始反彈。

接受調(diào)查的分析師平均預計，S&P/Case-Shiller全美房價指數(shù)將在截至2014年12月31日的五年中上升約12%。截至去年 12月31日，該指數(shù)較2006年中創(chuàng)下的峰值回落了約28%。

也有一些受訪者對房價走勢的預期遠遠背離平均水平。德意志銀行(Deutsche Bank)經(jīng)濟學家拉瓦格納(Joseph LaVorgna)預計到2014年年底房價將上漲37%。喬治梅森大學(George Mason University)地産金融學教授桑德斯(Anthony Sanders)和經(jīng)濟研究公司A. Gary Shilling & Co.總裁席林(Gary Shilling)都認爲屆時美國房價將下降約18%。

席林名下的公司提供經(jīng)濟咨詢及投資建議，他認爲包括止贖房在內(nèi)的住房存量過大將給價格帶來拖累。拉瓦格納則認爲就業(yè)市場的快速反彈應該能消化大部分住房供應。他補充說，大多數(shù)過剩供應都是位于偏遠或經(jīng)濟落後地區(qū)，與大多數(shù)潛在買家都沒有什麼關系，這些買主會推高理想地段的房價。

總部設立在新澤西州的MacroMarkets聯(lián)席創(chuàng)始人之一是羅伯特?席勒(Robert Shiller)，這位耶魯大學的經(jīng)濟學家曾參與創(chuàng)建了S&P/Case-Shiller房價指數(shù)。MacroMarkets設立的證券組合允許投資者押注不同資産的走向，其中就包括住房價格的變動。MacroMarkets說，這一調(diào)查是首個訪問約100名分析師的月度系列調(diào)查。

席勒本人的意見並未體現(xiàn)在此次調(diào)查當中。他在接受采訪時說未來五年房價上漲12%的平均預測值“是合理的情景”。在房産市場的鼎盛時期，席勒因爲看跌房價的言論而倍受z關注。他當時的論調(diào)比多數(shù)人的意見要悲觀得多，但最後事實證明只有他猜對了結(jié)局。