香港移民經(jīng)商：香港未來三至四年一手私樓供應(yīng)料達(dá)8.3萬伙，創(chuàng)歷史新高，公眾關(guān)注供應(yīng)續(xù)增會(huì)否促樓價(jià)回調(diào)。惟住宅供應(yīng)雖增多，樓市剛性需求增長卻更快，要理順樓市，拓地建屋必須加力。
 

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)收入升 需求增幅大於供應(yīng)

港府上周五公布，香港未來三至四年一手私樓供應(yīng)料達(dá)8.3萬伙，公眾關(guān)注新盤潛在供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，或助樓價(jià)合理回調(diào)。惟潛在供應(yīng)雖增，需求增長卻更急，如今年上半年新盤成交逾8,700伙，按年增26%，高於同期私樓施工量的7,900伙。

在樓市辣招擠走大部分外地客與投機(jī)者下，樓市需求大增顯來自本地剛性需求，此至少包括三個(gè)因素。

其一，積壓需求待消化。自2007年至2013年，每年私樓落成量平均僅約1萬伙，去年亦僅1.57萬伙，與每年約1.8萬至2萬伙的供需平衡點(diǎn)有相當(dāng)距離。過去幾年積壓的置業(yè)需求尚未消化，樓市距真正供求平衡仍遠(yuǎn)。

其二，港人收入增長理想。近年香港對(duì)金融、專業(yè)服務(wù)等中高收入職位需求甚殷，助港人收入改善。截至今年首季，月入逾四萬元的中高收入家庭按年增逾7萬戶，其中月入逾十萬元的高收入家庭便增逾2萬戶，更多家庭有財(cái)力上車或換樓，令剛需續(xù)增。

其三，利率料續(xù)低企。美國儲(chǔ)局很可能在今年內(nèi)加息，香港樓按利率或有上升壓力，惟美國復(fù)蘇動(dòng)力仍有限，縱加息亦未必加得多、步伐更難快。且歐、日以至內(nèi)地經(jīng)濟(jì)動(dòng)能不足，環(huán)球超低息環(huán)境在未來三至五年未必大變，令本地用家以至長綫投資者的供樓能力處高水平，置業(yè)意慾難減。

拓地建屋不容再拖 理順樓市無期

除上述因素外，近年香港經(jīng)濟(jì)大致平穩(wěn)，港人成家、生育意慾亦趨升，去年香港結(jié)婚的新人便逾5.6萬對(duì)、新生嬰兒逾6.1萬人;且不少外來人口來港覓機(jī)會(huì)，除內(nèi)地人來港經(jīng)商、升學(xué)外，如居港法國人由2007年時(shí)不足7,000，現(xiàn)倍升至逾1.7萬人，住屋剛性需求自更有增無減。

樓市剛需趨升實(shí)是香港經(jīng)濟(jì)、社會(huì)良性發(fā)展的結(jié)果。要平衡樓市供求，相信公眾決不愿見因香港環(huán)境轉(zhuǎn)差，令港人收入倒退，再不敢結(jié)婚生育、外地專才亦不再來港，如此令樓宇需求明顯萎縮而達(dá)成的“平衡”，只是徒令港人生活更苦。

故公眾須認(rèn)清目前樓市潛在供應(yīng)雖增，要追上剛性需求增長仍未夠力，拓展新市鎮(zhèn)、發(fā)展棕地、填海造地等實(shí)不容怠慢。否則樓宇一直供應(yīng)追不上需求增長，要理順樓市、令樓價(jià)處合理水平，勢(shì)緣木求魚。