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  房地產(chǎn)受到打壓后,中國還會出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

 

  是:任何行業(yè)都有“暴利”的機會,但任何行業(yè)都不可能永遠“暴利”!

 

  所謂的“暴利”是相對而言的,它是每一個行業(yè)從市場培育期走向成熟期的必然階段,當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產(chǎn)之所以備受關注,是因為它與百姓生活的關聯(lián)度和對民生影響的重要程度所導致的。

 

  1980年以前,中國并沒有房地產(chǎn)行業(yè)。當年人們對“房地產(chǎn)”的認知,如同現(xiàn)在人們對未來中國可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)莊”的認知度一樣陌生。

 


 

  所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”,是指中國很有可能會在未來的5-10年內(nèi),出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地,或建立有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務的新興產(chǎn)業(yè)。這個產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設”和“農(nóng)民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

 

  第一,大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地,將在地方政府的干預和規(guī)劃下,有償租賃給相關財團、機構(gòu),并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財政收入。

  第二,租賃土地的財團、機構(gòu),在租賃的土地上經(jīng)營高附加值的經(jīng)濟作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?;a(chǎn),從而獲取利潤。

  第三,從事土地租賃中介業(yè)務的“土地買辦”獲得相應的勞務費用。

  第四,廣大農(nóng)民將通過出讓土地使用權而獲得數(shù)額相當?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補償,此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業(yè)農(nóng)民”。

 

  以上推論并非空穴來風,專家認為促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下:

 

  一、人民幣對美元匯率的升值,無論利害關系誰是誰非,它最終導致的結(jié)果必然是拉動中國經(jīng)濟增長“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機和風險性。拉動中國經(jīng)濟增長的另兩駕馬車中,唯一堅挺的是“內(nèi)需”市場。而拉動內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”,顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。

 

  二、房地產(chǎn)業(yè)的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現(xiàn)象不可能長久持續(xù),“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應政府的財政需求。相反,農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復利用的、穩(wěn)定的,也是最大的財政保障來源。

 

  三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”,以及關于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設步伐的加快,其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個:租賃。

 

  四、大量如“聯(lián)想”這樣的國內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移,它們的目的當然不可能是簡單地去“種水稻”。

 

  中國是一個農(nóng)業(yè)大國,當前的“商機”已經(jīng)顯現(xiàn)。作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒有被徹底整合的行業(yè),農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機會和吸引力,也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足,以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機,贏得超額利益。

 

  農(nóng)業(yè),下一個房地產(chǎn)業(yè)?

 

  過往,中國最賺錢的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè),農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國家對農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對農(nóng)民補貼不斷加大,以及政府出臺的各項扶持政策引導下,農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開,那么,這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說,在未來能帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機會呢?

 

  1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程的啟示

 

  改革開放后,中國房地產(chǎn)業(yè)起步于深圳、珠海的特區(qū)建設,但對于國內(nèi)民眾來說,當時仍處計劃經(jīng)濟時期,個人仍依賴單位分房,并沒有買房的概念。

 

  從1993年到2013年,中國房地產(chǎn)業(yè)走過了艱難的前十年和輝煌的后十年,房地產(chǎn)業(yè)滲透并影響了幾十個行業(yè),吸引了每一個城市居民的眼球。房地產(chǎn)業(yè)也成為中國誕生億萬富豪最多的行業(yè)。經(jīng)過這二十年,行業(yè)的相對壟斷格局已經(jīng)形成,全國知名地產(chǎn)商在50家左右,各大地產(chǎn)商憑借資本優(yōu)勢,掌控了大部分可開發(fā)土地資源。而在整合結(jié)束的后十年中,房價也隨之一路飚升。

 

  房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生行業(yè)暴利和大量富豪,印證了一個結(jié)論:任何行業(yè)其結(jié)構(gòu)體由“分散”走向“集中”,都會形成行業(yè)相對壟斷,進而產(chǎn)生超額利潤和暴富機會!

 

  2、農(nóng)業(yè),也在經(jīng)歷類似房地產(chǎn)的整合過程

 

  農(nóng)業(yè),似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過程。在這里,我主要以種植業(yè)來談這方面問題,畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資子行業(yè)密切相關。

 

  如圖,我們來看農(nóng)業(yè)由“分散”到“集中”的表現(xiàn):

 

  

       中國的種植業(yè)似乎正在走一條路:

 

  自給自足小量供應(分散)→大耕戶/合作社開始出現(xiàn)(集中) →農(nóng)場主(相對壟斷)

 

  農(nóng)民的身份也在發(fā)生變化:

 

  2012年中央一號文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣, 而2013年,“家庭農(nóng)場”又成為中央一號文件的主題詞。土地作業(yè)主——農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化,“農(nóng)民”將成為有錢人的職業(yè),傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。

 

  產(chǎn)業(yè)規(guī)?;殉蔀檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機會不斷涌現(xiàn),在國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下,大量社會資本涌入農(nóng)業(yè)領域,新農(nóng)業(yè)蘊含著巨大潛力,是一塊值得投資者期待的領域。

 

  新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動,講求長遠回報,要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。

 

  最近幾年,部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè),如[聯(lián)想]進入水產(chǎn)、養(yǎng)殖業(yè),[網(wǎng)易]丁磊養(yǎng)豬,[京東]劉強東種大米,褚時健包山頭種出“楮橙”,陳光標進軍綠色食品 ……這些商界大鱷,憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺,已深刻感覺到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來的機會而紛紛踏足,他們憑借良好的社會資源和資本優(yōu)勢,投入的資金動輒數(shù)億,遠超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。

 

  由此可見,農(nóng)業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后,改變之前落后的經(jīng)營模式,也能有產(chǎn)生高利潤機會。

 

  目前正在進行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合,正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”,相信經(jīng)過行業(yè)大整合,一定能迎來美好的“后十年”

 

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投資有風險,以上信息供參考。

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