有些買家在初期會問“美國房子多少錢一平米”,“洛杉磯房子多少錢一平米”這樣的問題,想和國內(nèi)的房價做個對比。但如果用美國的房價除以面積得出一個數(shù)字作為回答,其實很不準確,這個簡單化的計算存在很多漏洞。
漏洞一:忽略土地價值
首先要說的是美國住宅的幾個主要類型,基本上以獨棟別墅 single family house、聯(lián)排別墅 townhouse、公寓 condo 為主。
除了公寓以外,獨棟和聯(lián)排除了房子的面積之外,還涵蓋另外一個面積:占地面積。
美國土地私有制,你購買一幢獨棟別墅,除了房子本身屬于你,這房子的院子也歸你私有。因為土地會一直升值,不同房子的占地面積大小差異又比較大,所以就很難以簡單將房價除以面積得出單價。
一棟位于洛杉磯爾灣 Irvine 的獨棟房源信息,3 室 3 衛(wèi),房價$1,098,880,總面積約 238 平米(2562 平方英尺)。
如果簡單用房價除以面積,確實可以得出一個單價。
1,098,880(房價)/2,562(面積)=428.9(單價)
如上圖所見,單價是$429/平方英尺,折合¥31,747/平方米。
但這種計算方式完全沒有考慮到土地的價值,而在一些美國的熱門城市,房子的位置好,比如在洛杉磯、硅谷一帶,一塊沒有房子的空地也可以賣到幾十萬美元,所以說忽略土地的價值,簡單計算單價其實很不科學(xué)。
漏洞二:忽略公攤面積
除去獨棟別墅和聯(lián)排別墅,只看美國的公寓,公寓沒有占地面積,用單價衡量總可以吧?可以和國內(nèi)的房價對比吧?
還是有差距。主要是因為美國的房子,不管是獨棟還是公寓,都沒有公攤面積這一概念。
因為公攤面積的存在,在國內(nèi)延伸出“得房率”的概念。得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88%,高層的建筑物得房率為72%,而辦公樓為55%。
也就是說,在國內(nèi)買了一個 100 平米的房子,如果是普通板樓,相當(dāng)于只買了 88 平米;如果是塔樓,相當(dāng)于只買了 72 平;如果買的是辦公樓,就更慘了,實際能使用的只有 55 平米。
那么沒有公攤面積的美國房子,面積是怎么計算的?
在美國,如果買了 100 平米的房子,就是實實在在的 100 平米。而且還有很多可以使用的面積,并沒有計算在這 100 的數(shù)字之內(nèi)。
在美國,房屋面積是指帶有生活功能的區(qū)域面積,如客廳、臥室、廚房、餐廳、書房等區(qū)域面積相加之和,得出住房總面積;其他如車庫、儲藏室、走廊、陽臺、地下室,包括內(nèi)外墻體都不包含在內(nèi)。
另外,有些房子有實際可用的面積,比如一些半裝修的地下室、車庫或者閣樓等,有些家庭會將這些空間用于儲藏、放置工具、或者給孩子活動玩耍,這些都沒有計算在總面積里,這就使得房屋實際可使用的面積更大,可能是 120 平,甚至更多。
漏洞三:忽略裝修價值
在國內(nèi)買過房的人都有經(jīng)歷,如果買的是新房,大部分房子交到手里都是統(tǒng)一的毛坯房,房子里只有水泥墻、水泥地和裸露的水管,廚房廁所什么都沒有,不裝修就無法居住。
而在美國買房,不管你買的是新房還是二手房,房子按照中國的標準,都屬于精裝修,除個別情況外,絕大部分房子都可以拎包入住。
我們以購買新房舉例說明,美國新房的房價當(dāng)中,包括:
室內(nèi)裝潢:如地板、地毯、房門、玻璃窗、墻紙/墻漆等全部是精裝修級別;
廚房:如煤氣/電爐、烤箱、櫥柜碗柜、儲藏柜、油煙機、冰箱等全部一應(yīng)俱全;
洗浴:瓷磚、浴缸、馬桶、洗手池、淋浴裝備、壁式儲藏柜等全部到位;
溫控:包括冷熱空調(diào)、壁爐;
防災(zāi):防火、防煤氣預(yù)警裝置;
車庫:車庫刷漆、自動門系統(tǒng)都完備。
如果你對房子的裝修有特別的偏好,比如特別喜歡大理石臺面,可以與建筑商溝通,當(dāng)然,由此產(chǎn)生的費用由買家支付。
了解過以上這些,我們就更不能以簡單的單價數(shù)字來和國內(nèi)做對比。所以在美國買房子,很少有人關(guān)注房子的單價是多少,也不會有人問“房子多少錢一平”。用單價來衡量房價高還是低,是在國內(nèi)購房的思維定式,打算到美國購房就要打破它。(本文轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán),請聯(lián)系刪除)
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